病医院の節税対策　－　医療・福祉経営改善ナビ

（１）

制度の概要

特定のマイホーム(10年超所有している居住用財産)を代わりのマイホームに買い換えたとき、譲渡価格≦買換資産購入価格の場合､譲渡に対する税金を将来に繰り延べることができ、また､譲渡価格＞買換資産購入価格の場合、その超える部分にのみ課税され、譲渡益と課税額の差額については将来に繰り延べられるという特例です。（譲渡益が非課税となるわけではありません）これを、居住用財産の買換えの特例といいます。
注意すべきは、この制度が税金の免除ではなく、譲渡に対する課税の先送りであることです。
つまり、買換え特例を適用した場合、その後買い換えたマイホームを譲渡する場合には、今回繰り延べた所得に対する分まで課税されるということになります。従って、この制度を利用する場合には、将来の計画などを踏まえて、適用の是非を検討しなければなりません。

（２）

特例を受けるための適用要件

売却する自宅・新たに購入するマイホームの両方とも、下記の要件を満たす必要があります。

①	売却した年の1月1日において、その家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること
②	譲渡日までに10年以上居住していること
③	新しく購入する家屋は土地500㎡以下、建物50㎡以上であること
④	新しく購入する家屋は建築後25年以内であり、耐火建築物又は耐震基準を満たしている建物であること
⑤	新しく購入する家屋は平成19年1月1日から平成21年12月31日までに取得し、居住の用に供すること

（３）

特例の適用を受けるための注意点

特例の適用を受けるにあたり、上記の要件と合わせて、下記の点について確認を行う必要があります。

①	売却する相手先が、配偶者、直系血族、生計を一にする親族、同族会社、その他特殊な関係者でないこと
②	その居住用財産の売却に際して、他の課税の特例の適用を受けていないこと
③	その居住用財産を売却した年分に、住宅ローン控除の適用を受けていないこと
④	３年以内に居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと（特例の適用は３年に１度）
⑤	マイホームを買換えする場合でも譲渡所得が3,000万円以下であれば、前述の「3,000万円特別控除の特例」を利用したほうが、後々の課税の繰り延べなどがないため有利となる場合もあるため、どの特例を選択するかについては、適用要件や再度買換える時期など個別の事情も考慮して、慎重に検討する必要がある

（４）

適用を受けるための必要な手続

この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

①	譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
②	売った資産の登記事項証明書
③	買い換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など
④	売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売った日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売った資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの
⑤	買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

（５）

実例による間違えやすいポイント

＜例＞
甲は15年前に店舗併用住宅を取得し、その1/2を居住用、残り1/2を事業用として利用していましたが、6年前に事業を廃止し、その後は建物全体を居住の用に供していました。この建物をその敷地とともに譲渡しましたが、建物と敷地の全体について特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受けることは可能でしょうか。

解答：

建物と敷地の全体について買換え特例の適用を受けることができます。
居住の用に供している期間は、当初店舗として使用していた部分については6年となるため、該当しないのではないかという疑問が生じますが、その家屋を10年以上所有し、その場所に10年以上居住しており、かつ、譲渡時に家屋全てが居住の用に供されているならば、当該家屋の全部が特例の対象となります。
逆に、現時点においても店舗と居住部分に分かれている場合は、居住部分のみ特例の適用を受けることができます。