先述したとおり、建物の購入に係る借入金の利子は必ず損益通算の対象になりますが、土地の購入に係る借入金の利子は、損益通算できない場合があります。そのため、土地と建物を同時購入する時には、購入方法や借入の仕方に注意する必要があります。

● 土地の購入に係る借入金利子の認識
�� 不動産購入資金のための借入が土地と建物で明確に区分できる場合
土地購入のための借入金に係る利子が、土地の購入に係る借入金の利子となる。
�� 不動産購入資金のための借入が土地と建物で明確に区分できない場合
購入のための借入金は、まず建物の購入に充当されたとみなされ、残額が土地の購入のための借入金となる。この残額の借入金に係る利子が、土地の購入に係る借入金の利子となる。

【例】 不動産購入資金のための借入が土地と建物に明確に区分できない場合
・借入金額　4,000万円　自己資金　6,000万円で一括購入
・年間借入利息　100万円
ケース１
土地　4,000万円　
建物　6,000万円		   ケース２
土地　7,000万円　
建物　3,000万円

ケース１： 借入金額4,000万円の全額が建物の購入資金に充てられたとみなし、土地の購入のための借入金はないことになります。したがって、借入金利子の全額が損益通算の対象となります。
ケース２： 借入金額のうち、3,000万円は建物の購入に係る借入とみなされ、残額の1,000万円が土地の購入に係る借入金となります。したがって、借入利息100万円のうち25万円（＝100万円×1,000万円／4,000万円）が土地の購入に係る借入金の利子となり、損益通算の対象とはなりません。
不動産所得が赤字であることを前提に借入金額の設定のみを変動要因とした場合、借入金額を建物の購入価額と同額にすることが節税面及び資金面で最大の効果が得られます。
ただし、不動産購入時の所得水準や金利水準により分岐点は変化することになりますから、具体的には個別に検討することが必要です。

【例】 ・購入する不動産価額　　土地：4,000万円　　建物：6,000万円
・賃貸収入　500万円
・借入金額　4％（金利のみ支払い）
（Ａ）8,000万円　（Ｂ）6,000万円　（Ｃ）4,000万円
・減価償却費    建物本体　4,200万円（22年）（定額法）
付属設備　1,800万円（15年）（定率法）
・給与収入　3,000万円（課税所得　2,680万円）


ケースＡ： 切り捨てられる土地金利が生じることになるため、結果的にＢのケースとほぼ同じ節税額となります。
ケースＣ： 切り捨てられる金利はないものの節税額が減少し、多額の自己資金を必要とします。