賃貸アパート、マンション等の賃貸物件は、建物の減価償却や借入金の返済が進んでいくと、不動産所得が発生し、個人の税負担も重くなってきます。このような高収益物件については、後継者が経営する不動産管理会社を設立することで所得移転が可能となり、節税の有効手段となります。

● 不動産管理会社を利用した所得移転方法
�� 管理会社に賃貸管理を委託する方法
�� 建物を管理会社に賃貸し、管理会社が第三者へ転貸する方法
�� 建物を管理会社へ売却し、管理会社は個人へ地代を支払う方法
※��の方法が最も節税効果が得られます。
後継者が経営する不動産管理会社へ建物を適切な時価または帳簿価額（個人の場合、毎年、法定耐用年数で償却しているので帳簿価額で問題ありません。）で譲渡します。時価での売却や低額譲渡により利益が出る場合には、所得が生じますので注意が必要です。 個人が地主で法人が建物所有者の場合、借地権の問題が生じてきます。この問題を避けるため、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。
また、会社が個人へ通常の地代を支払うことにより、土地の相続税評価が、自用地価額の80％となり、個人所有時の貸家建付地評価と同程度の減額がなされます（使用貸借の場合は届出を出していても自用地）。ただし、20％相当分が会社株式の純資産価額の計算上、加算されますので、会社の出資割合については後継者の出資割合を多くしておく方がよいでしょう。 これらの節税対策を図ることにより、以下のような具体的効果が期待できます。

● 所得移転による効果
�� 個人及び法人の合計税額が減少する。
�� 移転前における相続発生までの利益による資産の増加をなくすのと同時に、その所得が役員報酬の支給を通じて子供等の資産となり、将来の相続税の納付の原資の一部にもなる。
�� 建物の譲渡価額（＝時価）が簿価を下回る場合、譲渡所得が生じないため、譲渡代金で、金利が経費とならない借入金の返済や相続対策となる保険への加入等、有効に使うことができる。

【例】 建物譲渡前の個人所得と税額
Ａ物件の建物を3,000万円で会社へ売却
借入金金利　4％　20年元利均等払
建物　定額法、15年償却（中古耐用年数）
個人に地代支払　100万円／年（土地の固定資産税　35万円）
配偶者、子供　1人へ各500万円の給与

〈建物譲渡後〉
��個人の所得と税額
��配偶者・子供の所得と税額
��会社の収支

建物譲渡前の税額　　　670万円
建物譲渡後の税額合計　個人261万円＋配偶者・子供　47万円×2人＋会社7万円＝362万円

以上のとおり建物を会社へ移転することにより税額が670万円から362万円と減少します。差額308万円が節税となったうえ、少しずつ給与を通して配偶者・子供へ資産が移転していくことになります。